IVA en servicios de aseo y AIU: guía para administradores de copropiedades

Cuando llega la factura de la empresa de aseo, es común preguntarse sobre qué valor se calcula el IVA. La respuesta depende del servicio que contrataste y de cómo está estructurado el contrato. En esta guía resumimos, con fuentes oficiales, lo que dice el artículo 462-1 del Estatuto Tributario (ET) sobre la base gravable especial con AIU y lo que ha dicho la DIAN sobre las copropiedades.

¿Qué es el AIU?

AIU significa Administración, Imprevistos y Utilidad. Según el artículo 462-1 del ET, en ciertos servicios el IVA no se calcula sobre el valor total del contrato, sino solo sobre la parte que corresponde al AIU. Esa parte no puede ser inferior al 10 % del valor del contrato.

La norma enumera estos servicios: servicios integrales de aseo y cafetería, vigilancia autorizada, servicios temporales prestados por empresas autorizadas, mano de obra de cooperativas y precooperativas de trabajo asociado, y servicios prestados por sindicatos con contratos sindicales depositados ante el Ministerio del Trabajo. Desde la Ley 2277 de 2022 se suma el transporte de valores autorizado por la Superintendencia de Vigilancia Privada.

La tarifa que se aplica sobre el AIU

El texto del artículo habla de la tarifa del 16 %, que era la general cuando se redactó. En el Oficio 1902 de 2017, la DIAN concluyó que, desde la Ley 1819 de 2016 (art. 184, que modificó el art. 468 del ET), la tarifa aplicable sobre el AIU es la tarifa general, hoy del 19 %. Hay una excepción: el artículo 468-3 del ET fija el 5 % sobre el AIU para ciertas entidades de economía solidaria cuyo objeto exclusivo son estos servicios y que los prestan con personas con discapacidad certificada.

Un ejemplo ilustrativo, con cifras supuestas: un contrato mensual de $10.000.000 antes de IVA, con AIU del 10 % ($1.000.000).

• IVA con base especial: 19 % de $1.000.000 = $190.000.
• IVA con base general (sobre el valor total): 19 % de $10.000.000 = $1.900.000.

Esa diferencia es la razón por la que conviene saber qué esquema aplica a tu contrato.

Aseo solo o aseo y cafetería integrales

En el Concepto 10467 de 2024, al responder una consulta remitida por el Ministerio del Trabajo sobre el aseo integral en propiedad horizontal, la DIAN indicó que la base especial aplica cuando los servicios de aseo y cafetería son integrales. Si solo se presta el servicio de aseo, se aplica la base general del artículo 447 del ET, es decir, el valor total de la operación.

El mismo concepto aclara que, para facturar servicios integrales de aseo y cafetería con AIU, no es necesario estar inscrito ante el Ministerio del Trabajo, salvo en las categorías que el artículo exige (como servicios temporales, cooperativas o sindicatos).

Ten presente que «integral» tiene un alcance propio: el Consejo de Estado ha explicado que el aseo integral es el pleno, no el parcial o divisible (sentencia del 11 de marzo de 2021, exp. 25156), y la DIAN revisa el objeto y la realidad de los servicios prestados (Oficio 20002 de 2019). Cómo clasificar tu contrato es un punto para revisar con tu contador.

Qué se necesita para aplicar la base especial

Deben cumplirse tres condiciones. Primero, el servicio tiene que estar entre los que enumera el artículo 462-1. Segundo, el AIU no puede ser inferior al 10 % del valor del contrato y, según la DIAN, debe estar debidamente pactado en el contrato (Concepto 5224 de 2026). Tercero, quien presta el servicio debe haber cumplido sus obligaciones laborales y las de seguridad social, como exige el segundo inciso del artículo.

Además, la DIAN recuerda que, si el prestador está obligado a facturar, debe hacerlo al momento de prestar el servicio.

Estas condiciones recaen sobre quien presta el servicio. Como contratante, puedes pedirle los soportes; en nuestra guía Cómo contratar una empresa de aseo te explicamos cómo.

¿Las copropiedades residenciales son responsables de IVA?

El artículo 33 de la Ley 675 de 2001 establece que la persona jurídica de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, y que no es contribuyente de impuestos nacionales ni del impuesto de industria y comercio respecto de las actividades propias de su objeto social.

En el Concepto 7653 de 2025, la DIAN precisa que la copropiedad no es responsable de IVA por las actividades propias de su objeto social. Para efectos del IVA, la DIAN considera que, si presta servicios gravados ajenos a ese objeto, por ejemplo parqueadero al público o arriendo de zonas comunes a terceros, debe cobrar IVA, sin importar el estrato ni el tipo de conjunto. Las cuotas de administración no están gravadas con IVA. Y cuando la copropiedad compra bienes o servicios gravados, como el aseo, asume el IVA que le factura el proveedor.

Esta es la posición de la DIAN y no sustituye la asesoría de tu contador o revisor fiscal.

Recomendaciones prácticas para el administrador

• Pide cotizaciones desglosadas, con el valor del servicio, el porcentaje de AIU (si aplica) y el IVA.
• Revisa que el contrato describa con claridad los servicios, para saber si son de aseo solo o integrales.
• Incluye el IVA en el presupuesto que presentas a la asamblea, que es quien aprueba el presupuesto anual (Ley 675, art. 38).
• Archiva las facturas y los soportes de cumplimiento del contratista.

Preguntas frecuentes

¿El AIU es un recargo adicional?

No. En este esquema, el AIU es la parte del precio (administración, imprevistos y utilidad) sobre la cual se calcula el IVA.

¿Pagar el IVA del aseo me hace responsable de declarar IVA?

No. Pagar el IVA que te factura un proveedor es distinto de ser responsable de cobrarlo. Según la DIAN, esa responsabilidad surge cuando la copropiedad presta servicios gravados ajenos a su objeto social.

¿Las cuotas de administración llevan IVA?

Según la DIAN, no: no están gravadas con IVA. El artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016 las considera aportes no sometidos al impuesto.

¿Qué pasa con la retención en la fuente?

Es un tema aparte del IVA. Según la DIAN (Conceptos 5224 y 10208 de 2026), la retención en la fuente a título de renta por servicios de aseo se calcula sobre el valor total del pago o abono en cuenta, no sobre el AIU, a la tarifa del 2 % (art. 1.2.4.4.10 del Decreto 1625 de 2016), y no se practica cuando el pago no supera la base mínima de 2 UVT (art. 1.2.4.4.1 del mismo decreto, sustituido por el Decreto 572 de 2025). Si tu copropiedad debe practicarla y cómo declararla, consúltalo con tu contador.

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Nota informativa

Este contenido es informativo y no constituye asesoría tributaria ni legal personalizada. Las normas y la doctrina de la DIAN pueden cambiar. Consulta con tu contador, revisor fiscal o abogado antes de tomar decisiones.

Texto revisado el 8 de octubre de 2026.