Cómo contratar una empresa de aseo para tu copropiedad

Elegir al contratista de aseo no se reduce a comparar precios. Si la empresa incumple con sus trabajadores, el problema puede llegar hasta la copropiedad. Esta guía resume qué dice la norma y qué puedes pedir antes y durante el contrato.

La responsabilidad solidaria, el riesgo de fondo

El artículo 34 del Código Sustantivo del Trabajo, modificado por el artículo 44 de la Ley 2466 de 2025, establece que quien contrata o subcontrata la ejecución de obras o servicios responde solidariamente con el contratista por los salarios, prestaciones e indemnizaciones de los trabajadores de este, salvo que se trate de labores extrañas a las actividades normales de su empresa o negocio.

La misma norma aclara que esa solidaridad no impide que el beneficiario estipule con el contratista las garantías del caso ni que repita contra él lo que haya pagado a los trabajadores.

Si esta regla aplica a tu copropiedad en un caso concreto, es una cuestión jurídica que debe analizar un abogado. Lo práctico, mientras tanto, es contratar bien y dejar soportes.

Un contrato escrito y bien definido

Cada contrato es distinto, pero conviene que incluya como mínimo:

• La descripción de los servicios, con sus zonas, frecuencias y horarios.
• El número de personas y la supervisión.
• Las obligaciones laborales y de seguridad social del contratista frente a su personal.
• Las garantías y la forma de verificar que se cumplen.
• El valor, la forma de pago y el tratamiento del IVA (revisa nuestra guía sobre IVA y AIU en servicios de aseo).
• Las causales de terminación.

El administrador es el representante legal de la persona jurídica, y los actos y contratos que celebra en ejercicio de sus funciones se radican en la persona jurídica, siempre que se ajusten a las normas legales y reglamentarias (Ley 675 de 2001, art. 50). Revisa en tu reglamento si para ciertos valores se requiere autorización del consejo.

Seguridad social: cada empleador responde por la suya

La ley asigna a cada empleador la responsabilidad de afiliar a sus trabajadores y pagar los aportes. Por ejemplo, la Ley 100 de 1993 dice que el empleador responde por su aporte y el de sus trabajadores a pensiones (art. 22), y le exige inscribir en una entidad promotora de salud (EPS) a quienes tengan vinculación laboral y pagar los aportes oportunamente (art. 161).

En riesgos laborales, la afiliación de los trabajadores dependientes, que se hace a través de una Administradora de Riesgos Laborales (ARL), es obligatoria para todos los empleadores, y el empleador que no afilie responde por las prestaciones previstas en el mismo decreto (Decreto Ley 1295 de 1994, art. 4, que denomina al sistema Sistema General de Riesgos Profesionales).

Los aportes se pagan mediante la Planilla Integrada de Liquidación de Aportes (PILA); por eso puedes pedir las planillas de los meses correspondientes como soporte del pago (Decreto 780 de 2016, art. 3.2.2.1).

Pide la constancia de afiliación del personal asignado a tu conjunto y un soporte periódico del pago de aportes. Si hay rotación, repite la solicitud cada vez que cambie el personal.

Qué verificar sobre la ARL y la seguridad y salud en el trabajo

El Decreto 1072 de 2015 (art. 2.2.4.6.28) dispone que el empleador debe adoptar y mantener las disposiciones que garanticen el cumplimiento de las normas de seguridad y salud en el trabajo por parte de sus proveedores y contratistas, y de los trabajadores de estos. Para ello debe considerar, como mínimo:

• Incluir los aspectos de seguridad y salud en el trabajo en la evaluación y selección de proveedores y contratistas.
• Procurar canales de comunicación para la gestión de seguridad y salud en el trabajo con el contratista y sus trabajadores.
• Verificar, antes del inicio del trabajo y periódicamente, el cumplimiento de la obligación de afiliación al Sistema General de Riesgos Laborales, considerando la rotación del personal.
• Informar al contratista y a sus trabajadores, antes de iniciar el contrato, los peligros y riesgos generales y específicos de su zona de trabajo, y la forma de controlarlos.
• Instruir al contratista sobre el deber de informar los presuntos accidentes de trabajo y enfermedades laborales ocurridos durante el contrato.
• Verificar periódicamente, durante la ejecución, el cumplimiento de las normas de seguridad y salud en el trabajo.

Si tu copropiedad es empleadora, esta norma le aplica directamente. Si tienes dudas sobre tu caso, consúltalo con tu asesor jurídico.

Nómina y prestaciones al día

Como la solidaridad cubre salarios, prestaciones e indemnizaciones, es razonable pedir de forma periódica los comprobantes de pago de nómina y de prestaciones sociales del personal asignado, y la liquidación cuando alguien se retire. Define en el contrato cada cuánto se entregan.

Pólizas y garantías

El artículo 34 permite que el beneficiario estipule con el contratista las garantías del caso. El tipo de garantía, el amparo y el valor se pactan en el contrato. Antes de definirlos, consúltalo con tu asesor jurídico o corredor de seguros.

Cómo comprobar la experiencia y la capacidad real

Pregunta por la experiencia en propiedad horizontal, el tiempo en el mercado, la capacitación del personal y los productos y equipos que incluye el servicio. Pide referencias de otras copropiedades y compruébalas.

Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir los soportes cada mes?

Sí. La periodicidad es lo que se acuerda en el contrato, así que conviene pactarla desde el inicio.

¿Qué pasa si el contratista no paga a sus trabajadores?

Según el artículo 34 del CST, la solidaridad puede alcanzar a quien contrata, salvo la excepción de labores extrañas a su actividad normal, y podrás repetir contra el contratista lo que hayas pagado.

¿Quién afilia y paga la seguridad social del personal de aseo?

La ley asigna al empleador la afiliación de sus trabajadores y el pago de aportes (Ley 100 de 1993, arts. 22 y 161; Decreto Ley 1295 de 1994, art. 4). El contrato debe dejar claro quién asume cada obligación, y conviene confirmarlo con tu asesor.

¿Qué documentos pido antes de empezar?

El contrato firmado, la constancia de afiliación del personal asignado (incluida la ARL), el soporte de pago de aportes y de nómina, y las garantías pactadas. Exige también que el contratista actualice estos soportes periódicamente.

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Nota informativa

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal, laboral ni tributaria personalizada. Las normas pueden cambiar; consulta con un abogado antes de firmar un contrato.

Texto revisado el 8 de octubre de 2026.