Mantenimiento de piscinas en copropiedades: buenas prácticas

Si tu conjunto tiene piscina, la normativa colombiana la clasifica como piscina de uso restringido no abierta al público y le fija reglas específicas (Ley 1209 de 2008, art. 4, literal b.2; Decreto 554 de 2015, art. 15). Esta guía te explica qué debes exigir en pH, cloro y exámenes de laboratorio, y qué elementos de seguridad y registros pide la normativa para las piscinas de conjuntos residenciales en Bogotá, Cali y el resto del país.

Las normas que rigen la piscina de tu conjunto

Estas son las normas principales que aplican a la piscina de un conjunto:

• La Ley 1209 de 2008 establece las normas de seguridad en piscinas y exige a quien presta el servicio mantener el agua limpia y sana (art. 11, literal b).
• El Decreto 554 de 2015, compilado en el Decreto 780 de 2016, regula en su Título II (arts. 15 a 18; Decreto 780, arts. 2.8.7.2.1 a 2.8.7.2.4) las piscinas de uso restringido no abiertas al público, como las de clubes privados, condominios o conjuntos residenciales.
• La Resolución 234 de 2026 del Ministerio de Salud (10 de febrero de 2026) fija los parámetros físicos, químicos y microbiológicos del agua, los valores aceptables, las frecuencias de control y las buenas prácticas sanitarias. Aplica tanto a las piscinas de uso colectivo abiertas al público como a las de uso restringido no abiertas al público (art. 2).
• La Resolución 929 de 2026 del Ministerio de Salud (12 de mayo de 2026) adopta los criterios técnicos constructivos y de seguridad para establecimientos e inmuebles con piscinas, incluidas las de uso restringido no abiertas al público (art. 2). Exige un plan de seguridad integral, que se actualiza como mínimo cada tres años (art. 7 y su parágrafo), y trae, entre otros requisitos, un operario de mantenimiento de piscinas certificado y un número máximo de bañistas por estanque con un método de control de ingreso (Anexo Técnico, numerales 10.9 y 10.10). Las piscinas que ya funcionan tienen un año para adecuarse, siempre que la adecuación no implique modificar la infraestructura (art. 12, numeral 12.2).

La Resolución 234 define como responsable a la persona natural o jurídica, o comunidad, que tenga la titularidad o cualquier relación jurídica que comporte la tenencia o explotación del estanque (art. 3, numeral 9).

Qué valores debe cumplir el agua

El Anexo Técnico I de la Resolución 234 de 2026 fija estos valores para piscinas:

La norma contempla otros parámetros, como alcalinidad, dureza de calcio, ORP y sólidos disueltos, y fija valores distintos si usas bromo. Además, la dosificación de químicos debe asegurar de forma continua el desinfectante y el nivel de pH (art. 5), y se prohíbe la alimentación manual de sustancias químicas mientras el público tenga acceso a la piscina.

Controles diarios y exámenes de laboratorio

Cada día debes medir en el sitio, como mínimo (Anexo Técnico I):

• pH: al inicio de la jornada, en las piscinas de uso restringido.
• Cloro residual libre, si usas desinfectantes a base de cloro (si usas bromo, el bromo total): al inicio de la jornada y en las horas de máxima ocupación.
• Cloro combinado: al inicio de la jornada y en las horas de máxima ocupación.
• Temperatura: al inicio de la jornada.

Además, comprueba cada día que no haya materias flotantes ni sedimentos. Para todo eso necesitas equipos de análisis en el sitio, calibrados y con mantenimiento periódico (art. 7).

Las muestras con laboratorio cubren los parámetros que el Anexo marca con asterisco (entre ellos turbidez, alcalinidad, Índice de Langelier, heterótrofos, coliformes y E. coli) y, por regla general, se toman cada trimestre. Hay excepciones: el ácido cianúrico, que solo aplica si usas cloro estabilizado y se controla cada semana, y la Legionella, que en piscinas aerosolizadas y climatizadas se controla cada semestre. En temporadas de alta afluencia (vacaciones escolares, en especial diciembre y enero, y festividades religiosas y culturales) la frecuencia pasa de trimestral a mensual (art. 6, parágrafo 2). Los laboratorios, públicos o privados, deben demostrar la validación o verificación de las metodologías que usan (art. 6, parágrafo 3).

Los laboratorios también calculan cada trimestre el Índice de Riesgo del Agua de Estanques de Piscinas y Estructuras Similares (IRAPI) de cada estanque, y la autoridad sanitaria lo verifica en su visita de inspección (art. 9).

Al tomar la muestra, procura hacerlo a una profundidad de 35 a 45 cm bajo la superficie, con la recirculación en operación y en el área más lejana a los puntos de inyección (art. 8).

Algunos eventos exigen un control adicional: la puesta en funcionamiento tras construcción, modificación o reparaciones, los cierres temporales que alteren los parámetros del agua, las fallas del tratamiento, la sospecha de brotes y episodios como vómito o liberaciones fecales (art. 6).

Seguridad mínima en un conjunto residencial

Según el Decreto 554 de 2015, arts. 16 y 17 (Decreto 780 de 2016, arts. 2.8.7.2.2 y 2.8.7.2.3), la piscina de un conjunto debe cumplir como mínimo lo siguiente:

• No permitir el acceso a menores de 12 años sin la compañía de un adulto.
• Tener botiquín de primeros auxilios, al menos dos flotadores circulares con cuerda y un bastón con gancho.
• Escribir la profundidad máxima en colores vistosos y letra grande.
• Contar con teléfono o citófono para emergencias, en servicio las 24 horas.
• Instalar sensores de movimiento o alarmas de inmersión, sistema de liberación de vacío y cubiertas antiatrapamiento, todos homologados.
• Tener un plan de seguridad y un reglamento de uso, a disposición de la autoridad.
• Disponer de una persona salvavidas por piscina los fines de semana, en vacaciones escolares y en eventos sociales con menores de 14 años. La Ley 1209 de 2008 (art. 14, parágrafo 1) exige cumplir ese artículo, incluido el personal de rescate salvavidas, también cuando la piscina la usen más de diez menores a la vez.
• Instalar el cerramiento y las alarmas de agua para el horario en que la piscina no esté en servicio.

La Resolución 234 (art. 18) añade la dotación de emergencia: un botiquín según el tamaño del establecimiento (tipo A si es menor a 500 m²) y, en lugares de alta afluencia de público, un Desfibrilador Externo Automático (DEA) con personal calificado para su uso. Qué lugares cuentan como de alta afluencia lo define cada entidad territorial (Resolución 3316 de 2019, art. 3); confirma con la secretaría de salud de tu ciudad si aplica a tu piscina.

Registros y documentos que debes llevar

Lleva un libro o registro de control con los resultados in situ y de laboratorio, los productos usados, los retrolavados, las averías, el número de bañistas y el cálculo del Índice de Langelier (art. 16). Cada mes, publica en un lugar visible los resultados analíticos de cada estanque (art. 16, parágrafo 2).

Documenta también los procedimientos de operación, limpieza, cierre temporal y manejo de resultados fuera de rango (art. 15), y cuenta con el plan de saneamiento básico (art. 17). Para los químicos, mantén las fichas técnicas, las hojas de seguridad y los elementos de protección (art. 13).

Qué exigirle a quien hace el mantenimiento

• Un registro diario firmado de los controles en el sitio (pH, cloro o bromo, temperatura).
• Un calendario de muestras con laboratorio y copia de los informes.
• Manejo seguro de los químicos, con fichas técnicas, hojas de seguridad y elementos de protección (Resolución 234 de 2026, art. 13), y salvavidas certificados por una entidad reconocida (Ley 1209 de 2008, art. 14; Resolución 929 de 2026, art. 11).
• Un operario de mantenimiento de piscinas certificado. La Resolución 929 de 2026 lo exige a las piscinas de uso colectivo (Anexo Técnico, numeral 10.10), y la Resolución 234 de 2026 cuenta su ausencia entre los factores con que la autoridad sanitaria prioriza las muestras de vigilancia (art. 11, numeral 7). Las piscinas que ya funcionan tienen un año para adecuarse, siempre que no implique modificar la infraestructura (Resolución 929, art. 12, numeral 12.2).
• Equipos de medición calibrados y una bitácora de averías.

Preguntas frecuentes

¿Qué pH debe tener la piscina de mi conjunto?

Entre 6,8 y 7,3, según el Anexo Técnico I de la Resolución 234 de 2026.

¿Cuánto cloro libre debe tener?

Si usas desinfectantes a base de cloro, el mínimo es 1,5 mg/L y el rango ideal va de 2,0 a 4,0 mg/L.

¿Cada cuánto se hacen los exámenes de laboratorio?

El Anexo señala controles con laboratorio cada trimestre para la mayoría de los parámetros, y cada mes en temporadas de alta afluencia (art. 6, parágrafo 2).

¿Necesito salvavidas?

Sí. En conjuntos residenciales debe haber una persona por piscina los fines de semana, en vacaciones escolares, en eventos sociales con menores de 14 años y siempre que la use más de diez menores a la vez (Decreto 554 de 2015, art. 17; Ley 1209 de 2008, art. 14, parágrafo 1).

¿Quién inspecciona la piscina de mi conjunto?

La inspección, vigilancia y control sanitario, y el concepto sanitario, corresponden a las autoridades sanitarias departamentales, distritales y municipales (Decreto 780 de 2016, art. 2.8.7.1.4.2). Esa autoridad verifica los resultados de laboratorio, el IRAPI y las buenas prácticas sanitarias (Resolución 234 de 2026, art. 10). La inspección de las normas de seguridad y las sanciones de la Ley 1209 las ejerce la dependencia que cada municipio o distrito determine (Ley 1209 de 2008, arts. 9 y 10).

¿Qué pasa si no cumplo?

Las autoridades competentes pueden verificar el cumplimiento en cualquier momento y aplicar las sanciones que correspondan (Decreto 554 de 2015, art. 18). La Ley 1209 de 2008 (art. 16) prevé, por la primera falta, multa de 50 a 1.000 salarios mínimos legales vigentes y cierre temporal de la piscina hasta por cinco días; si hay una segunda violación en un tiempo no superior a seis meses desde la primera falta, la multa sube a entre 100 y 1.500 salarios mínimos y el cierre temporal es de 5 a 15 días, y la tercera falta, en los términos de ese artículo, da lugar al cierre definitivo.

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Nota informativa: este contenido es general y orientativo. No constituye asesoría legal ni técnica, ni reemplaza el concepto de la autoridad sanitaria. Las normas cambian: verifica siempre la versión vigente y consulta a tu abogado o a la secretaría de salud de tu ciudad antes de decidir. Revisado el 8 de octubre de 2026.

Texto revisado el 8 de octubre de 2026.